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　　单就现在的价格来说，我认为已经绝对没泡沫，甚至很多已经超跌了。判断超跌的一个重要依据，就是地价，很多老破跌都破了地价。

　　一个供过于求的市场，跌破成本价是完全正常的，恒大御海天下成交价低至23000元/平，成本价打对折都不够。

　　从最近三年的二手房市场数据分析来看，老破总体应该是供过于求的，二手房挂牌94000套，有效挂牌超过80000套，其中老破房源超过了50000套。

　　按照过去三年的成交量，每年成交的老破二手房在20000-25000套，老破房源的静态去化周期超过20个月。

　　那么，未来的供求情况会不会改变呢？先说供应，老破无疑是不会增加的，甚至会因拆迁而减少，但不断交付的安置房、单身公寓会新加进来，分流掉本不够用的客户。

　　自2023年以来，安置房渐次进入交付高峰，安置房交付后迅速流入二手市场，对老破房源构成严重冲击。

　　单身公寓是另外一个分流渠道，对年轻人也更有吸引力，一般来说单身公寓卖相更好，拎包入住，单价还显得特别诱人。

　　保障房对市场的影响是长期的。它既可以出租，也可以售卖，主要面向购房能力较差的年轻人。随着有关政策不断推进，保障房未来的供应量会慢慢的大，这就会逐渐挤占原本属于老破小房源的市场空间。

　　观察需求的一个重要指标是看租金，横向对比来看，宁波的租金水平与同类城市相比，并不是非常靠前的，特别是参照宁波的人均收入，现在的租金水平其实是偏低的。

　　一个城市的人口增长，大多数来源于于外来移民，而影响外来移民的最重要的因素，是这个城市提供的就业机会。

　　宁波在吸引外来人口方面存在一定优势，但优势大多分布在在制造业，而制造业又分布在周边郊区，对于市区租房/买房的需求并不强烈。

　　城市提供的机会，主要是服务业，隔壁杭州城市人口迅速增加，也是因IT/互联网、以及AI为基础的服务业提供的就业机会比较多。

　　相比之下，宁波提供的服务业机会不算多，尤其是高端服务业，宁波没形成自己的比较优势，被上海、杭州大范围垄断。

　　第一个机会是拆迁，众所周知，拆迁的补偿价远高于二手房价，所以碰到拆迁的老破，价值就实现了飞跃。但现在拆迁面临的一个难题是亏损，官府每拆一块地，就要亏要几亿甚至几十亿，地主家早就没有余粮了，所以亏钱拆迁的动力不强。

　　第二个机会是房价整体上涨，长远来说，宁波的房价整体还是会上涨的，这与货币购买力的下降形成对应。至于货币购买力为何会下降，一种原因是债务规模还在扩大，不贬值无以对冲债务，另一方面也是存量的资金实在太多，虽然现在在银行里空转，不代表未来一直在银行空转，只要天量资金找到机会留出，就容易促成货币贬值。

　　第三个机会城市产业高质量发展。上文也说了，宁波服务业不发达，导致外来人口增长缓慢，但如果宁波抓住了某些机会，在服务业方面有长足发展，则完全有可能吸引更多人来定居。宁波地理位置优越，营商环境出众，同时与上海、杭州都有着密切的联系，仍然有机会在未来培育出优势服务业。

　　最后要强调的是，老破房产虽然整体面临着诸多的不确定，但具体到每个板块，每个小区，甚至每套房子的去留，都需要有明确的目的性的分析。而且，房东的资金状况不同，对于收益要求不同，也会影响到去留的决策，千人千面，千房千面，真正要确定一套房是该卖还是该留，还得个性化探讨。

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　　最后留个问题给大家，你认为啥状况下，宁波的老破是可以留，或者说值得买入的？